物流園區(qū)招商項(xiàng)目成功的前提是市場(chǎng)分析，即在充分的市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上確定項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位。在地方政府涉及土地價(jià)格和稅收減免的招商優(yōu)惠政策減弱的背景下，物流園區(qū)運(yùn)營(yíng)方更應(yīng)當(dāng)將眼光放在市場(chǎng)上。
　　根據(jù)中物天成資訊服務(wù)有限公司多年從事物流園區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃咨詢的經(jīng)驗(yàn)，物流園區(qū)項(xiàng)目的前期市場(chǎng)分析應(yīng)當(dāng)從以下三個(gè)方面入手：
　　一、深刻把握宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，項(xiàng)目地的城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)客戶需求。
　　在進(jìn)行物流園區(qū)項(xiàng)目選擇時(shí)，首先要考慮的不是政府政策，也不是投資者的實(shí)力，而是市場(chǎng)需求是否支持項(xiàng)目發(fā)展。
　　物流園區(qū)項(xiàng)目的宏觀把握有三個(gè)要點(diǎn)：
　　（1）宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析
　　一般來說，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析要從三個(gè)層面和兩條主線來把握。
　　三個(gè)層面：即全國(guó)層面、省市（地區(qū)、區(qū)域）層面、本地層面。
　　兩條主線：即總體經(jīng)濟(jì)和物流行業(yè)。包括現(xiàn)狀、結(jié)構(gòu)、特點(diǎn)、問題、趨勢(shì)等。
　　（2）當(dāng)?shù)爻鞘挟a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析
　　一是了解當(dāng)?shù)爻鞘兄鲗?dǎo)產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成。以及支撐主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)企業(yè)分布。
　　二是當(dāng)?shù)匚锪鳟a(chǎn)業(yè)發(fā)展情況。包括發(fā)展現(xiàn)狀，未來規(guī)劃，相關(guān)優(yōu)惠政策。
　　（3）市場(chǎng)需求分析
　　當(dāng)?shù)匚锪餍枨笫钱a(chǎn)地物流？如果是，那么主要企業(yè)是誰？主要產(chǎn)品是什么？
　　或是銷地物流？如果是，那么主要需求企業(yè)（消費(fèi)者）是誰？需求什么？需求多少？
　　還是中轉(zhuǎn)地物流？如果是，本地的相關(guān)物流集散設(shè)施和渠道是否滿足物流中轉(zhuǎn)需求？
　　二、要踏踏實(shí)實(shí)進(jìn)行實(shí)地市場(chǎng)調(diào)研，分析項(xiàng)目周邊的可能競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及其 相 關(guān) 企業(yè)。
　　考察宏觀市場(chǎng)需求后，還要實(shí)地調(diào)研項(xiàng)目周邊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)，尋求可供選擇的差異化策略。
　　物流園區(qū)項(xiàng)目的實(shí)地調(diào)研，一般也是要從三個(gè)方面進(jìn)行：
　�。�1）周邊主要產(chǎn)業(yè) （工業(yè)、科技）園區(qū)
　　即對(duì)項(xiàng)目所在地一定半徑區(qū)域內(nèi)的各類產(chǎn)業(yè)（工業(yè)、科技）園區(qū)情況進(jìn)行分析研究，包括這些園區(qū)的發(fā)展目標(biāo)、功能布局、未來規(guī)劃、入駐企業(yè)、優(yōu)惠政策等。
　　這些園區(qū)有可能為項(xiàng)目提供市場(chǎng)需求，也可能與項(xiàng)目產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)。
　　（2）周邊同類物流園區(qū)及其入駐企業(yè)
　　 包括已經(jīng)建成正在經(jīng)營(yíng)的和規(guī)劃中擬建的各類商貿(mào)市場(chǎng)、貨運(yùn)市場(chǎng)，以及這些市場(chǎng)的主要入駐企業(yè)和業(yè)戶。對(duì)重點(diǎn)市場(chǎng)和企業(yè)要進(jìn)行深度訪談，進(jìn)行優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比分析，從而形成實(shí)地市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，供項(xiàng)目決策參考。
　　（3）潛在客戶需求
　　　 具體了解項(xiàng)目地的主要制造、商貿(mào)、以及第三方物流企業(yè)情況。對(duì)這些企業(yè)進(jìn)行物流需求調(diào)查，了解它們?nèi)腭v項(xiàng)目的可能性。對(duì)那些潛在目標(biāo)客戶，要進(jìn)行逐個(gè)的"地毯式"調(diào)研，為項(xiàng)目后期招商積累客戶。
　　三、項(xiàng)目地的區(qū)位交通情況，是項(xiàng)目戰(zhàn)略定位的客觀基礎(chǔ)。
　　城市的區(qū)位與交通，是緊密聯(lián)系、相互作用的物流要素。在很大程度上說，區(qū)位交通是客觀存在的，難以改變的。因此，要給予足夠的重視。
　　（1）區(qū)位優(yōu)勢(shì)
　　◆具體分析項(xiàng)目所在地城市本身的自然情況。包括城市性質(zhì)（是工業(yè)城市，還是商貿(mào)城市？），目前的經(jīng)濟(jì)總量以及發(fā)展趨勢(shì)，人口規(guī)模等。
　　◆宏觀上，了解項(xiàng)目所在地城市在地區(qū)經(jīng)濟(jì)、區(qū)域交通中的地位和作用。是核心樞紐？還是輔助從屬？
　　◆微觀上，要具體了解項(xiàng)目地周邊四鄰情況。即項(xiàng)目所在區(qū)域的城市總體規(guī)劃和控制性規(guī)劃，周邊相鄰的都有什么項(xiàng)目規(guī)劃。
　�。�2）交通優(yōu)勢(shì)
　　根據(jù)項(xiàng)目初步判斷和項(xiàng)目周邊的實(shí)際情況進(jìn)行分析。如：
　　◆公路，即臨近項(xiàng)目地的高速公路、國(guó)道、省道，以及其他規(guī)劃道路。
　　◆鐵路，特別是與鐵路貨運(yùn)站的距離和目前鐵路運(yùn)輸?shù)拇笞谖镔Y主要種類是什么。
　　◆港口，了解當(dāng)?shù)馗劭诩�裝箱，散雜貨，特種碼頭等情況，保稅監(jiān)管情況。
　　◆機(jī)場(chǎng)，一般附加值高的貨品會(huì)關(guān)注機(jī)場(chǎng)貨運(yùn)。（如果建設(shè)空港物流園區(qū)會(huì)重點(diǎn)進(jìn)行分析。）
　　在交通優(yōu)勢(shì)分析中，一般以某種運(yùn)輸方式為主進(jìn)行分析。如公路港主要考慮公路情況，也會(huì)考慮多式聯(lián)運(yùn)的可能性。